MENU

QUẢN LÝ TÒA NHÀ VỚI BMS

Xu hướng đô thị hóa ngày càng phát triển, cùng với đó là sự gia tăng nhanh chóng số lượng các chung cư, tòa nhà cao tầng. Để đảm bảo quản lý toà nhà một cách tốt nhất, các nhà quản lý đang tìm kiếm một giải pháp giúp họ kiểm soát được hoạt động vận hành máy móc thiết bị hiệu quả, tiết kiệm chi phí và thân thiện với môi trường. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS (Building Management System) đáp ứng được những yêu cầu đó.

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS là một hệ thống điều khiển và giám sát toàn bộ hệ thống kỹ thuật trong các tòa nhà cao tầng hiện đại. BMS giúp tập trung hóa và đơn giản hóa việc giám sát, vận hành và quản lý tòa nhà.

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS điều khiển và giám sát các hệ thống:

• Trạm phân phối điện

• Máy phát điện dự phòng

• Hệ thống chiếu sáng

• Hệ thống điều hòa và thông gió

• Hệ thống cấp nước sinh hoạt

• Hệ thống báo cháy

• Hệ thống chữa cháy

• Hệ thống thang máy

• Hệ thống âm thanh công cộng

• Hệ thống kiểm soát ra vào

• Hệ thống an ninh

Hệ thống quản lí tòa nhà BMS tự động điều khiển các thiết bị chấp hành theo các kịch bản có sẵn. Thông qua trao đổi thông tin, BMS điều khiển vận hành các thiết bị chấp hành của từng hệ thống kỹ thuật khác nhau hoạt động theo yêu cầu của người quản lý. Người vận hành chỉ cần ngồi tại phòng điều khiển thôi cũng có thể điều khiển bật/tắt các thiết bị chấp hành, lập biểu vận hành tự động cho các thiết bị. Tất cả các thiết bị chấp hành được vận hành tự động và chính xác bằng hệ thống BMS.

Hệ thống BMS có khả năng vận hành cấu hình hệ điều khiển toà nhà qua mạng Internet. Hơn thế, nó có thể kết nối nhiều toà nhà, nhiều xí nghiệp với nhau trong một hệ thống mạng. Do đó, người vận hành có thể dễ dàng giám sát và điều khiển toàn hệ thống từ trung tâm điều hành.

Tùy vào quy mô công trình cụ thể mà BMS có thể quản lý nhiều hơn hay ít hơn hệ thống so với một hệ thống cơ bản. Với khả năng quản lý rộng, hệ thống BMS cung cấp những tính năng sau:

• Giám sát toàn bộ hệ thống điện trong tòa nhà, đảm bảo quá trình vận hành hiệu quả và tối ưu.

• Tự động phát hiện các sự cố, nhanh chóng đưa ra cảnh báo để xử lý kịp thời, tránh gây ảnh hưởng trực tiếp tới những người sinh sống hay làm việc tại tòa nhà.

• Tạo công cụ giao tiếp hữu hiệu giữa người dùng, máy móc với nhân viên vận hành để quản lý hiệu quả, chính xác.

• Phối hợp hài hòa hoạt động của các hệ thống con trong tòa nhà, đáp ứng tốt nhất về mức độ sử dụng, đảm bảo an ninh, tiện nghi cho người sống trong tòa nhà.

• Tạo môi trường làm việc thân thiện, linh động, nâng cao năng suất làm việc.

Lợi ích của BMS

• Đơn gián hóa chu trình vận hành các thủ tục.

• Chương trình hóa các chức năng có tính lặp đi lặp lại để vận hành tự động.

• Tiết kiệm thời gian đào tạo nhân viên vận hành, tăng năng suất lao động của nhân viên nhờ có các công nghệ hiện đại, chỉ dẫn trực tiếp trên màn hình cũng như giao diện trực quan của tòa nhà.

• Phản ứng nhanh trước các sự cố cũng như đối với các yêu cầu của người sử dụng.

• Giảm chi phí năng lượng khi vận hành máy móc trang thiết bị.

• Quản lý tốt hơn các thiết bị trong tòa nhà: nhờ vào hệ thống dữ liệu lưu trữ, chương trình bảo trì bảo dưỡng và hệ thống tự động báo cáo các sự cố.

• Lập trình linh hoạt theo các yêu cầu cụ thể: kích thước, tổ chức tòa nhà, chi phí đầu tư...

• Tiết kiệm chi phí: Việc tích hợp hệ thống phần mềm và phần cứng của nhiều hệ thống con khác nhau có thể tiết kiệm 24% chi phí lắp đặt và 35% chi phí vận hành cho cả quãng thời gian sử dụng sau này.

Thực tế ứng dụng hệ thống BMS ở Việt Nam

Ở Việt Nam có khoảng 85%-90% trong tổng số nhà cao tầng thông thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như cấp thoát nước, điện, báo cháy và chữa cháy, điều hòa không khí....Hầu hết các tòa nhà văn phòng và chung cư trung và cao cấp được trang bị hệ thống điều hòa (tập trung hoặc phân tán), báo/chữa cháy, kiểm soát ra vào, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera. Tuy nhiên, các hệ thống này thường được điều khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lí giám sát chung, đặc biệt việc quản lý tiêu thụ điện năng chỉ ở mức rất thấp.

Tâm lý tiết kiệm chi phí ban đầu và quan ngại của chủ đầu tư về vấn đề đào tạo vận hành đã khiến cho việc ứng dụng hệ thống BMS chưa thực sự phổ biến tại Việt Nam. Giá thành cho việc trang bị một hệ thống BMS đồng bộ cho một toà nhà là rất cao. Thông thường, chi phí này chiếm từ 10% đến 15% chi phí xây dựng toà nhà (tuỳ theo mức độ hiện đại của hệ thống BMS triển khai). Bên cạnh đó, chi phí cho việc bảo dưỡng, sửa chữa và duy trì hoạt động của hệ thống cũng khá cao. Chính vấn đề chi phí này đã khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi xem xét ứng dụng BMS. Ngoài ra, nhận thức về tầm quan trọng của ứng dụng hệ thống BMS ở nước ta vẫn còn chưa tương ứng với giá trị kinh tế mà chúng mang lại.

Hệ thống quản lý tòa nhà tích hợp BMS đang được thế giới nhìn nhận như là công cụ rất hữu hiệu giúp cho chủ đầu tư hoàn vốn nhanh. Trên thế giới hiện nay có rất nhiều các hãng, tập đoàn công nghệ đang tập trung nghiên cứu, thiết kế, chế tạo và phát triển các hệ thống quản lí toà nhà như: Siemens - Đức, Honeywell - Mỹ, Yamatake - Nhật, Advantech – Đài loan, Point System– Pháp. Tuỳ theo năng lực, thế mạnh, các hãng trên có thể tập trung phát triển những thành phần cụ thể của hệ thống BMS chung. Ví dụ như hãng chuyên về hệ thống an ninh, an toàn, có hãng lại chuyên về các phần mềm quản lí hệ thống hoặc có hãng lại chuyên về vai trò tích hợp hệ thống.

Các chủ đầu tư thông minh là những người nhìn thấy những giá trị khác biệt mà hệ thống quản lý tòa nhà BMS mang lại. Hy vọng trong tương lai gần, các chủ đầu tư, nhà quản lý dự án ở Việt Nam sẽ nhìn nhận đúng hơn về giá trị của BMS và mạnh dạn đầu tư, sử dụng phổ biến hệ thống này trong việc quản lý tòa nhà.